ÍNDICE
MEJOR DERECHO PROPIETARIO
El
concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la época arcaica
con características diversas que han llevado a diferentes concepciones.
Primero
fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, indiferenciado,
nucleado en cabeza del Pater Familiae al que estaban sujetos personas (alieni
iuris, libres o esclavos) y cosas.
Es
entonces, desde las XII Tablas, que se comenzó a distinguir el poder del Pater
sobre las personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una parte y
otra propiedad autónoma sobre esclavos y cosas. Fue esta última la que se
consideró Propiedad en tiempos históricos.
1.
Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino porque las
facultades del titular no están prohibidas o limitadas taxativamente, siendo
por tanto indeterminadas. Las ventajas del propietario se reducen a tres: “jus
utendi", derecho de servirse de la cosa, "Jus fruendi", derecho
de obtener frutos y rentas, y "Jus abutendi", derecho de disposición
que incluye hasta la destrucción.
2.
Era un derecho exclusivo, sólo pertenece al propietario, no se concibe la
titularidad de dos o más sujetos sobre una misma cosa, para este supuesto se
concebirá el condominio.
3.
Era un derecho perpetuo, no se extingue por el no ejercicio, ni puede ser
constituido por un plazo determinado, pero puede pactarse su retransmisión al
cabo de cierto tiempo al transmitente.
1. Limitaciones de Derecho
Público.
A.
Prohibición de enterrar cadáveres en fincas urbanas.
B.
Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la
intransitabilidad de un camino público, hacia lugares "Religiosus" en
favor de quien tiene el "Jus sepulcri", hacia ríos y canales
navegables.
C.
Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus riberas
para maniobras de navegación.
D.
En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad
pública, sin embargo a partir de Teodosio II se facultaba a demoler edificios
previa indemnización.
E.
En la época clásica se reglamentaba ya la altura, estética y distancia de las
construcciones.
2. Limitaciones de Derecho
Privado.
A.
Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende
sobre una propiedad.
B.
Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.
C.
La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en casos de fundos
incomunicados.
D.
Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás
fundos. "Actio aquae pluviae arcendae".
E.
Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de
vecindad: Damni infecti", "Novi operae", "Finium
regordorum", etc.
En
las etapas iniciales de la historia jurídica romana carecieron los romanos de
la palabra adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad.
Durante la época de Cicerón se utilizo el vocablo "mancipium" a fin
de designar la propiedad romana y, posteriormente, los términos:
"dominium", "dominium legitimum" y "propietas",
fueron usados en igual sentido.
En
roma de los primeros tiempos, la única propiedad conocida por los romanos era
la propiedad quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure
quiritium", por estar sancionada por el derecho civil, requiriéndose para
ser propietario:
• Que
se tratara de una cosa mancipi.
• Que
el propietario fuera ciudadano romano.
• Que
el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure
cessio".
Luego,
la propiedad que era reconocida y sancionada por el derecho pretoriano, se
expresaba con el vocablo "in bonis haberes”; de ahí surgió la denominación
"dominium bonitarium" opuesta al "dominium quiritarium" que
hacía referencia a la propiedad amparada por el derecho civil.
Para
la edad republicana, el concepto de propiedad es eminentemente individual,
pertenece al Pater Familiae la titularidad sobre el patrimonio y es el único
capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en su inmediato interés y el
de la familia. Sólo a su muerte, quienes estaban inmediatamente en su potestad,
entrarían como herederos de lo suyo en el patrimonio-herencia (Heredes sui).
Pero,
en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la
propiedad. En efecto, en la época anterior la tradición, o sea la entrega de la
cosa de manos del propietario a un tercero, no afectaba la traslación de la
propiedad; pues, el adquirente sólo recibía la posesión de la cosa y el
enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto aquel, la
adquiriera por usucapión; para lo cual era necesario, que hubiera estado
poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble o durante
dos años si se trataba de un inmueble; pero, mientras transcurría ese lapso
ocurría lo siguiente:
• Que
el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.
• Que
el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho natural.
Paulatinamente
el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para
beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de propiedad confería
a su titular; y así le concedió:
1.
La llamada "acción publiciana", para cuando el propietario quiritario
le arrebatara la posesión de la cosa transmitida pudiera recuperarla ejerciendo
esta acción reivindicatoria concedida por el derecho civil a propietario
quiritario.
2.
La "exceptio dolí", pues como los frutos de las cosas pertenecían al
propietario bonitario, puede oponerse esta excepción al enajenante en caso de que
esta pretenda la propiedad de estos frutos.
3.
La "exceptio rei venditate et traditae", para el caso en que el
vendedor pretenda, haciendo valer su título que le otorga el derecho civil,
ejercer la acción reivindicatoria; en cuyo caso, el adquiriente, puede oponerle
esta excepción, paralizando así la acción reivindicatoria del propietario
quiritario.......ETC.....
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